Wenn aus 40 Quadratmetern plötzlich weniger als 25 werden
Stellen Sie sich vor: Sie haben endlich die perfekte Zweizimmerwohnung gefunden. 40 Quadratmeter, exakt in Ihrem Budget. In Gedanken richten Sie bereits ein, planen Dinner mit Freunden, positionieren Pflanzen am Fenster. Dann zückt jemand das Maßband, skizziert einen Grundriss – und die tatsächliche Fläche schrumpft dramatisch zusammen.
Genau das erlebte Fran Cuéllar, Biotechnologe und Content Creator aus Spanien, bei seiner allerersten Wohnungsbesichtigung. Seine viral gegangene Videobotschaft bringt den Frust auf den Punkt: „Es reicht nicht, dass junge Menschen es ohnehin schwer haben – nein, man betrügt uns auch noch schamlos“, berichtet er laut Huffington Post. Seine Mutter, von Beruf Architektin, sollte diesen Verdacht schnell bestätigen.
Schockierende Differenz: Aus angegebenen 40 m² werden real 24,84 m²
Cuéllar erzählt, wie er sich „in die kleine Welt der Wohnungssuche gestürzt“ hat. Nach intensivem Durchforsten der Anzeigen entdeckt er auf Idealista ein Objekt, dessen Quadratmeterzahl und Preis stimmig erscheinen. Zur Besichtigung nimmt er seine Mutter mit – Architektin und Innenarchitektin. „Ohne meine Mutter schaffe ich es ja nicht mal zum Arzt“, scherzt er, während er darauf hofft, dass sie die Wohnung „ein bisschen hübscher machen kann“.
Bereits während der Besichtigung beschleicht ihn ein ungutes Gefühl: Der Eigentümer, so schildert er, „tat so, als täte er uns einen Gefallen, indem er uns die Wohnung überhaupt zeigt“. Kaum draußen, fertigt seine Mutter eine Skizze an und rechnet alles neu durch. Das Ergebnis: 24,84 m² statt der beworbenen 40 m². „Auf Idealista stand 40 Quadratmeter, ich hatte natürlich noch keinerlei räumliches Vorstellungsvermögen, wusste also nicht, ob das klein ist – ich war völlig aufgeschmissen“, gesteht er.
Als er den Verkäufer zur Rede stellt, ist dieser sprachlos: „Wie bitte? Als ich ihm in einer Sprachnachricht sage, dass die Wohnung nicht mal 25 Quadratmeter hat, dass ich keine Ahnung habe, wo er die restlichen her hat und dass ich mir ein bisschen Transparenz gewünscht hätte“. Sein bitteres Fazit: „Das ist beschämend, einfach beschämend. Mir ist die Stimmung komplett in den Keller gerutscht und ich dachte: Mein Gott, was kommt da noch auf mich zu. Klar, Zugang zu Wohnraum ist sowieso unmöglich, aber mit solchen Machenschaften wird es noch viel schlimmer“.
Wohnflächenberechnung und Gesetz: Was die Quadratmeterzahl tatsächlich umfassen darf
In Frankreich regelt das Loi Carrez diese Situation klar. Bei jeder Eigentumswohnung ab 8 m² muss der Verkäufer die Privatfläche angeben. Diese Fläche schließt Wände, Trennwände, Treppenstufen, Treppenhäuser, Keller, Parkplätze, Garagen, Balkone und Terrassen explizit aus – ebenso Bereiche mit einer Deckenhöhe unter 1,80 Meter. Mit anderen Worten: Ein Abstellraum im Untergeschoss, eine Garage einige Straßen weiter oder der Treppenabsatz dürfen nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet werden, genau das aber versuchte der Verkäufer bei Cuéllar.
Die entscheidende Regel: Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 5 Prozent unter der im Kaufvertrag eingetragenen, kann der Käufer eine anteilige Preisminderung verlangen. Dafür hat er ab Unterzeichnung ein Jahr Zeit. Bei solchen Streitfällen muss der Verkäufer die fehlenden Quadratmeter zurückerstatten, nicht der Notar. Eine Diskrepanz wie von angeblich 40 m² auf tatsächlich 24,84 m² läge in Frankreich weit über der tolerierten Schwelle.
Wohnungsbesichtigung: Die richtigen Reflexe gegen Quadratmeter-Tricksereien
Noch vor der Terminvereinbarung lohnt sich kritisches Lesen der Anzeige. Die Angabe „Fläche nach Loi Carrez“ oder „Wohnfläche“ ist verlässlicher als schwammige Formulierungen wie „ca. 40 m²“ oder „bebaute Fläche“. Von Anfang an nach dem Flächengutachten und wenn möglich nach einem bemaßten Grundriss zu fragen, hilft dabei, Ungereimtheiten aufzudecken. Vor Ort sollte man Maßband oder Mess-App zücken und im Idealfall eine handwerklich versierte Begleitperson mitbringen – genau wie Cuéllar mit seiner Mutter.
Um einen Quadratmeter-Fehler bei der Wohnung zu vermeiden, verschaffen einige simple Fragen erheblich mehr Sicherheit:
- Ist diese Fläche nach Loi Carrez oder als Wohnfläche angegeben?
- Sind Keller, Parkplätze, Balkone oder Terrassen von der angegebenen Berechnung ausgeschlossen?
- Kann ich das offizielle Vermessungsdokument oder einen detaillierten Grundriss einsehen?
- Wer hat diese Vermessung durchgeführt: ein Fachmann oder der Eigentümer selbst?
- Akzeptiert der Verkäufer eine erneute Vermessung durch einen Geometer-Experten vor der endgültigen Unterzeichnung?
Taucht der Zweifel erst später auf, besteht die Vorgehensweise darin, einen Fachmann mit einer Neuvermessung zu beauftragen, diese mit der im Vertrag eingetragenen Fläche zu vergleichen und bei einer Abweichung über 5 Prozent per Einschreiben eine Preisreduktion zu fordern. Kommt keine gütliche Einigung zustande, bleibt innerhalb eines Jahres der Gang vor das Zivilgericht möglich. In einem angespannten Markt, wo jeder Quadratmeter teuer bezahlt wird, entwickelt sich diese Wachsamkeit bezüglich der realen Fläche zur unverzichtbaren Waffe – besonders für junge Käufer.
